LPR超预期下调 北京房贷利率降至新低
降息落地之后，LPR迎来跟随下调。10月21日，人民银行公布，新一期贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%。两大报价较上月均下行25基点。有必要注意一下的是，这25基点的降幅为市场带来不少惊喜与信心，相应地，房贷利率下调幅度明显，北京新增首套房贷利率降至3.15%的历史最低，全国大部分城市房贷进入到“2”字头行列。
本月LPR两大报价同步大幅下调25基点，是继今年2月5年期以上LPR报价单独下调25基点、7月两个期限品种LPR报价分别下调10个基点之后的年内第三次下调，且下调幅度均为2019年新版LPR报价改革以来最高，超出市场预期。
对于LPR下调的原因，一方面，在9月24日国新办举行的新闻发布会上，人民银行宣布，将降低中央银行政策利率，7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%降为1.5%，引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行。当前，7天期逆回购利率已逐步发挥政策利率的作用，成为LPR的定价基准。因此，LPR本月跟随下调在情理之中。
另一方面，LPR报价下调幅度超过政策利率降幅，或与近期银行存款利率较大幅度下调、9月MLF操作利率大幅下行30基点以及降准落地等带动银行资金成本较大幅度下行有关。
10月18日，国有大行牵头开启第六轮存款挂牌利率下调。其中，活期存款利率下调5个基点，从0.15%调整为0.1%；三个月、六个月、一年、两年、三年和五年定期存款利率均下调25个基点。调整后，多数国有大行一年定期存款利率为1.10%，三年和五年定期存款利率均为1.50%、1.55%。这也是继7月之后，今年以来主要商业银行第二次下调人民币存款利率。
“叫停‘手工补息’叠加存款利率连续下调，将大大降低银行负债成本，为LPR报价的再度下调创造空间。”中国民生银行首席经济学家温彬说道。
中信证券首席经济学家明明进一步表示，10月12日“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高水平发展”新闻发布会上，财政部部长蓝佛安提到，将会“发行特别国债支持国有大型商业银行补充核心一级资本”，来应对其在支持实体经济过程中面临的息差收窄问题，可见当前中央对于呵护商业银行利润、维持一定息差的关注度较高，而存款利率先于LPR调降也符合这一操作特点。
LPR的下行，对于降低融资成本，支持信贷需求回升发挥着及其重要的作用。“伴随一揽子增量政策陆续推出，宏观政策在稳增长方向全面发力，LPR报价较大幅度下调符合当前宏观政策的大方向，是把人民银行‘有力度的降息’向实体经济传导的一个关键环节。”东方金诚首席宏观分析师王青评价。
5年期以上LPR与房贷利率直接挂钩，LPR的下调对房地产市场又将是一大利好。
房贷利率由LPR和加点幅度构成。LPR与加点任一方面下降，都将带来房贷利率调整。就北京而言，6月27日起北京执行了新的住房商业贷款利率下限，即首套房为LPR-45BP。按照上月的LPR，此前北京首套房利率下限为3.4%。即日起，新增首套房商贷利率降至3.15%，为历史最低水平。
按照100万元贷款本金、30年期等额本息方式计算，这25基点的LPR下调将使月供大约减少137元，全部利息大约节省4.94万元。
而对于存量房贷，借款人一样能享受优惠。10月12日，在人民银行政策指导下，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等多家银行陆续发布了重要的公告，10月25日起，将对存量个人房贷利率进行批量调整。除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形外，其他合乎条件的房贷利率都将调整为LPR-30BP。
例如，北京前期首套房贷利率最低为LPR+55BP，根据存量房贷利率下调政策要求，将调整为LPR-30BP，即3.55%，房贷利率降幅达到了85基点；再叠加此次LPR继续下调25基点，北京存量房贷有望在新的贷款重定价日享受3.3%的利率。
整体来看，今年以来，5年期以上LPR累计下降了60基点。叠加各商业银行统一批量调整的存量房贷利率平均约下降0.5个百分点，今年房贷利率降幅可能超过1个百分点。
人民银行重磅发布的房地产政策“组合拳”同时指出，11月1日起，个人住房贷款的借贷双方可协商调整加点幅度，也可协商调整重定价周期，重定价周期可为按年、按半年、按季度等。因此，存量房人依据自己利率调整日的不同，将先后享受到房贷利率下调优惠。
来自北京的李女士告诉北京商报记者，她的房贷利率目前为LPR+55BP，也就是4.75%，在10月25日之后，将调整为LPR-30BP，即3.9%；她的利率调整日原为11月20日，在此之后房贷利率就将有望享受最新的3.3%。
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，目前除北京、上海和深圳房贷利率还可能会停留在“3”字头，全国其他城市房贷利率均进入到“2”字头行列，这是购房政策方面的重大变化，进一步说明房贷利率调整进入到持续宽松和历史宽松阶段。
年内三次LPR下调，带动信贷回暖，稳增长政策效果正逐步释放。王青表示，本月LPR报价下调后，将带动企业和居民贷款利率更加大的幅度下调，进而激发实体经济融资需求，促消费、扩投资，提振经济稳步的增长动能，带动物价水平温和回升，能够为顺利完成全年经济社会持续健康发展目标任务提供重要支撑。
王青解释道，一方面，9月政策利率下调幅度较大，四季度将进入政策效果观察期，继续降息的可能性较小。另一方面，当前银行净息差处在历史低位，这会制约报价行持续压缩LPR报价加点的动力。因此，四季度的重点是在10月LPR报价下调后，带领企业和居民贷款利率特别是新发放居民房贷利率较大幅度下行。
温彬则指出，目前降准、降息等政策已经落地，进一步的货币宽松，主要是人民银行此前预告的四季度或再降准25—50基点，对应释放约0.5万亿—1万亿元资金。
虽然这可能是今年的最后一次下调，价格端工具进一步发力的空间相对有限，不过在明明看来，观察这一轮降息对于信贷需求的提振成效，不排除明年进一步降息的可能性。
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