郑州南三环与京广路口的中陆购物广场引入迪卡侬等巨头后，一跃成为区域内商业顶流

  从商贸财富的最顶端急速落下，从车水马龙归于平静，从商贸业顶流坠入镁光灯外的沉寂之地……在城市框架拉大的时代巨浪下，这些曾经的功勋批发商业市场走上了外迁“囧途”，甚至来不及仔细告别。

  然而，外迁并不是故事的结局，当很多人将目光聚焦于商户去了哪里时，我们想关注外迁后，这些老旧市场的命运。

  11月11日零点30分，“双11”仅过了半小时，天猫交易额就攀升至3723亿元。

  而在9个多小时后，郑州一家农贸市场也选择在这个购物狂欢的日子开业。它从“金水区”和“马李庄”中各取一字，即是眼下的“金马智慧农贸市场”。

  这个约2万平方米体量的新市场牢牢地吸引着菜商肉贩以及周边消费者的目光。有大V点赞称，这是“陈砦蔬菜批发商业市场的升级版”。

  这个市场姗姗来迟，往西1.8公里的陈砦蔬菜批发商业市场已消失2年，市场所在的马李庄汽配市场已搬迁空置4年。

  这里曾是马李庄汽配市场旧址。17年前，马李庄村集体用地建成的汽配市场开业，先后吸引800多家商户入驻，与路对面的汽配大世界隔路相望。2016年11月，市场搬迁。搬空后的老市场作何规划，一直未能确定。

  4年后，它等来的不是常人臆想的地产巨头接盘故事，而是围绕民生，做成了一个农贸市场。

  它有做农贸市场的优势：位居蔬菜市场曾强手环伺、扎堆布局的北三环。多年前，毛庄蔬菜批发商业市场、陈砦蔬菜批发商业市场、万邦新绿地等北环农贸批发“三强争霸”。虽然三家市场已在2018年末整体搬迁，但郑北20多年积淀的产业基础犹在。老市场商户出走后，一直漂泊不定，渴望稳定经营地，金马农贸市场的诞生正逢其时，未脱离农贸集聚的郑北商圈。且周边1.5公里范围内，没有竞品市场与之抗衡。

  汽配市场改建农贸市场，不单单是将闲置土地资源再利用，使昔日明星市场重焕生机，更是为外迁后的市场再造提供参考样本。

  老汽配城原址重现生机，让人又惊又喜之余，更将目光引向了“批发商业市场外迁后原址作何用途”的疑问和探讨。

  一直以来，外界只关注市场外迁后商户去了哪里，很少有人关注老市场最终归宿。为此，河南商报记者多地实探，抽样走访了20多家曾具有行业标杆意义的明星市场。

  当年多数批发商业市场都是租赁的城中村集体用地，所以不少市场外迁后，原址引入开发商，走城改模式，改建为住宅或者商业。这些入主城中村、挑起老旧市场改造重担的，不乏保利、康桥等一线房企的身影。

  较早的如嵩山路西建材，隶属于齐礼阎村，升龙接盘改造后，如今原址成了升龙城；万邦新绿地隶属于高皇寨村改造项目，2018年外迁，原址被郑州双茂置业有限公司拿得；庆丰粮油市场，与万邦新绿地同系万邦集团旗下，原址为刘庄村城中村改造项目，现为保利集团做安置房开发建设；天荣汽配城为柳林村用地，北区今年7月外迁，现址虽空置，但未来将做柳林村城中村改造项目，含安置房、商品房及配套商业……

  原址作公共用途的也不少见，比如改建为公交场站、公园绿地、农贸市场、修路。

  老鸦陈电动车市场于2016年底外迁后，原址改为长兴农贸市场，2017年12月投用。这是一家星级标准的公益性农贸市场，中央空调、新风系统、大型抛光砖贴面，单单空调就安装了26排。郑州农贸市场本身缺口极大，建得像高端商场的菜市场，在告别旧市场雨天一身泥的脏乱差形象之外，也助力了菜篮子民生工程。

  菜业“扛把子”陈砦蔬菜批发商业市场2018年外迁后，原址修路，为渠东路扩建；同样修路的还有纺织大世界，曾盛极一时的纺织批发业霸主，被金水路西延及地铁5号线站点穿过。

  此外，中州大道与航海路交叉口的郑州摩托城，现如今变成了公交场站，黄河食品城北区规划建设青少年公园。

  较为惹人关注的还有传统批发商业市场转型为零售商业综合体项目。一家是位于北三环的原信基建材市场，引入瑞典家居零售巨头宜家，改造成了宜家家居；另外一家是南三环与京广路口的中陆购物广场，原本经营举步维艰，后招徕了重量级租客“居然之家”、永辉超市和迪卡侬，一跃成为区域内商业顶流。

  迪卡侬为全球最大的体育用品零售商，一年收入超过124亿欧元，宜家家居中国28家店2019财年接待1.08亿次客流，销售额157.7亿元，居然之家为国内家居建材流通领域头部品牌……这些商业明星自带流量，带给原址的不单单是建筑形态的改观，更是商业模式的颠覆和区域价值的急速提升。

  此外，位于京广路与航海路口的原京莎鞋世界，也于今年4月退出鞋业批零，引入旧改之王佳兆业商业，欲转为购物中心，目前正处于改造和招商阶段。

  有意思的是，车行业老板偏爱闲置的老市场，不少旧市场搬空后转为二手车城或驾校。

  比如，北建材变身为二手车市场，入驻有中鑫之宝、瑞卡名车、壹玖名车生活馆、鼎尚品车等，俨然成为二手车荟萃之地；万邦茶城变成了香山路车城，万邦新绿地部分区域辟为驾校，万客来入驻了出租车、网约车交易市场及多家驾校，北三环眼镜市场入驻有机动车检测点。

  其中，部分是地块规划未落地时，一些租客利用土地闲置期、真空期进行的租赁开发，并非原址最终归宿。

  当然，也有一些老市场暂时闲置。比如南三环汽配城、万客隆家具城、纬三路水产市场、华淮建材市场、中原第一城、毛庄蔬菜批发商业市场、天荣汽配城北区、中陆鞋城、中陆洗化城。它们要么正处于项目规划中，尚未落定，要么正在物色合适的接盘方。

  老市场外迁，是迫于其硬件老化、环境逼仄、消防隐患、交通拥堵、发展空间受限等诸多原因。外迁后的市场，不应成为烂摊子，更不应长期荒置。它曾经是城市经济突围的能量担当，也应成为存量商业改造典范。

  存量商业更新经历了几个阶段，从大拆大建、推倒重来的“换装”，到只保留建筑形态、缺失文化魂的“化妆”，再到建筑、商业与人群和谐相处的“共情共生”。

  老市场重建，不只是拆旧建新、换装变脸，更要在城市有机更新的大潮下找寻自己的定位，与城市发展趋向、行业走势相契合，这很考验操盘者的洞察力、场景重构的创新力。

  北京西直门附近的京盐融园仓库，将破旧仓库升级为红墙绿瓦的幽雅办公院落，极度受科创、文创企业青睐，是革新。

  郑州金三角衣城升级为佳宝金三角女装市场，定位中高端休闲女装，引入了来自杭州的一线品牌资源，为整个火车站服装商圈带来新血液，是创新。

  京莎鞋世界引入佳兆业商业，转型国潮主题购物中心，北三环信基建材市场引入宜家，也是创新。

  曾经的明星市场，因为与时代发展节奏错拍，无奈退出历史舞台，但仍然有机会，他们会以另外一种更加夺目的方式，重回商业舞台中心。